Артем Цогоев | Недвижимость

🏗️ Недавно у меня была консультация - инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома. 🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах. 🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей. ⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс: 🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители 🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом 🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу 🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность ... и множество других факторов 📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2. 💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ. 🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах. ✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года. ☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.

⚡ STONE построит объект в Кутузовском деловом районе 🏗 В ДГП согласовали архитектурную концепцию нового бизнес-центра STONE на улице Неверовского, вл. 8, в районе Дорогомилово. Проект реализуется в рамках программы КРТ. 📐 Комплекс площадью 56 000 м2 из двух корпусов в 14 и 19 этажей получит ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгой фасадной сеткой с панорамным остеклением. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным. 🚇 Локация: рядом Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, «Багратионовская» и станция «Поклонная» МЦД-4. 🙂 Ждем старт продаж!

📊 По данным Аналитического центра Российской индустрии рекламы на основе данных hh-ru, во II квартале 2026 года медианная предлагаемая зарплата доставщиков в России достигла 125 550 рублей в месяц (+23% за год). В Москве она составила 140 000 рублей (+32%). Вакансий стало больше на +124%, а количество резюме выросло только на +30%. Розничная торговля предлагает 72% всех вакансий для курьеров. 🔗 Кадровый дефицит не случаен. По оценке экспертов «Infoline-аналитики», миграционный приток в первом полугодии 2026 года оказался одним из самых низких за 15 лет, если исключить периоды пандемии и мобилизации осени 2022 года. Ужесточение миграционной политики сокращают доступное предложение на рынке труда и удорожают его. Эксперты ожидают, что рост зарплат курьеров продолжится до конца 2026 года. ✅ Мы в SimpleEstate уже давно утверждаем, что доставка продуктов питания остается для большинства игроков убыточной или находится на грани рентабельности. Отчетность по этому сегменту обычно не раскрывается, но по нашим данным и ряду косвенных признаков это именно так. Курьер - главная статья переменных затрат доставки. ❗ Когда стоимость рабочей силы, принимающей участие в доставке, растет на 20-30% в год, а привлечь новых людей сложно, у сетей остается три варианта: 🔸повышать стоимость доставки для покупателя; 🔸сокращать зоны и слоты; 🔸ограничивать доставку там, где она не окупается. 📍 Один из этих вариантов вполне может стать реальностью. Но если доставка станет дороже или менее доступной для потребителя, покупатель по-прежнему будет ходить за продуктами в магазин у дома. Это всего лишь один из сценариев, не прогноз, но мы в SimpleEstate оцениваем перспективы именно так. 🛒 Стоимость труда, миграционная политика и экономика доставки - те факторы, которые определяют, как федеральные сети будут выстраивать свои онлайн- и оффлайн-каналы продаж в ближайшие годы.